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À Vancouver, les logements sont devenus « des diamants »

L’ancien plan, qui date de 1927, a produit un contexte qui a fait de tout logement à Vancouver « un diamant », selon Michael Mortensen, un urbaniste de renom. Qu'est-ce que le nouveau plan pourrait changer pour les Vancouvérois, aux prises avec d’importants défis liés aux changements climatiques et à la pénurie de logements ?

Les changements proposés dans le plan sont plus que nécessaires, explique Michael Mortensen, fondateur de Liveable City Planning. Tout ce qui est produit en matière de logement est devenu si rare que c’est devenu une cible pour le marché de luxe.

Le Plan de Vancouver, adopté par le conseil municipal mercredi dernier, est l’aboutissement de trois ans de travail par la Municipalité et plus de 10 millions de dollars, en consultations entre autres. La directrice de l'aménagement urbain de la ville, Theresa O’Donnell, a d’ailleurs elle-même reconnu que les pratiques d’urbanismes du passé ne sont plus suffisantes pour répondre aux défis d’aujourd’hui et souhaite rompre avec cet héritage pour aller de l’avant.

Un zonage à complètement refaire

Michael Mortensen espère que le nouveau plan permettra de sortir de ce qui a été établi par l’urbaniste Harland Bartholomew en 1927 en revoyant le zonage et en développant la densification du territoire.

« Portons-nous encore les mêmes vêtements qu’un 1927? Non. Mais nos règlements de zonage sont encore très semblables à ceux établis en 1927. »

— Une citation de  Michael Mortensen, fondateur de Liveable City Planning

Même écho de la part de Peter Waldkirch, un avocat qui suit tous les conseils municipaux de Vancouver depuis quatre ans. Il faut étendre les zones où les appartements peuvent être construits pour arriver à offrir du logement abordable et faire face aux changements climatiques, dit-il simplement.

Un plan de la ville

La Ville de Vancouver propose dans son plan de développer du nouveau logement dans tous les quartiers qui ne sont pas assez densifiés, mais plusieurs estiment qu’elle ne va pas assez loin.

Photo : Ville de Vancouver

Il estime cependant que le Plan de Vancouver ne va pas assez loin dans l’élargissement de ces zones.

« Le Plan est-il un succès en termes de transformation radicale? Ma réponse c’est non »

— Une citation de  Peter Waldkirch, avocat

Il aurait préféré voir une proposition plus radicale qu’un rezonage qui se limite à certains secteurs pour permettre la construction d’appartements. Il reconnaît néanmoins que le plan crée des bases intéressantes pour des actions futures.

Stuart Smith, directeur chez Abundant Housing Vancouver, espère voir les plans de zonage de 1927 être jetés aux oubliettes. Il pointe du doigt plusieurs éléments du plan qui sont absurdes à ses yeux aujourd’hui : En 1927, ils ont décidé qu’au nord de la 16e avenue, il peut y avoir des appartements et au sud, aucun, juste des maisons. Pour moi, c’est un trait dans le sable ridicule et personne n'a pris le temps de le débattre!

Combler le milieu manquant

Les règlements de zonage vétustes de la Ville ont créé une basse diversité de bâtiments, avec une importante pénurie de bâtiments résidentiels multifamiliaux de faible et moyenne hauteur.

Paysage de Vancouver

Les plans d’urbanisme précédents de Vancouver ont laissé peu de place à la construction de bâtiments du « milieu manquant ». On retrouve dans le paysage que des tours à condos et des maisons unifamiliales.

Photo : Radio-Canada / Kevin Mcintyre-Tor

Ainsi, le paysage vancouvérois est principalement composé de tours à condo et de maisons unifamiliales, créant un fossé entre les deux pour le logement, surtout les locataires, un phénomène que les urbanistes appellent le milieu manquant.

Le plan propose de miser sur la construction d’un second étage dans les quartiers à basse densité afin de créer de nouveaux logements.

On veut pousser la densification, mais dans certains cas on veut qu’elle soit la plus discrète possible, analyse Jean-Philippe Meloche. C’est une forme de densification dite douce, qui ne défigure pas le quartier.

Peter Waldkirch va un peu plus loin dans son analyse : On semble encore parler de maisons un peu plus grandes, ce qui ne répond pas du tout à l’ampleur de la crise de logement qu’on constate à Vancouver.

Un plan pour faire un plan pour faire un plan

Bien que plusieurs observateurs saluent l’effort de la ville de proposer une nouvelle vision qui devrait être réalisée d’ici 2050, cet effort est vu comme étant trop peu pour certains, trop tard pour d’autres.

Le Plan ne propose rien de concret. C’est un plan pour faire un plan pour faire un plan. Il y a beaucoup d’étapes qui restent avant que quoi que ce soit arrive, dénonce Peter Waldkirch.

Le maire de Vancouver répond à un journaliste en le regardant pendant qu'un autre journaliste enregistre le point de presse avec un téléphone cellulaire.

Le maire de Vancouver, Kennedy Stewart, propose un plan dont l’échéancier et les finances ne pourront pas être précisés avant les prochaines élections municipales en octobre.

Photo : Radio-Canada / Michael Mcarthur

Stuart Smith insiste sur l’urgence d’agir immédiatement et regrette de voir la balle aller dans le camp de la prochaine administration. Si tu veux des réformes, le logement abordable ne peut pas être une patate chaude, dit-il.

Jean-Philippe Meloche, professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal, croit que le désir de la ville de laisser la concrétisation du plan à plus tard révèle une volonté politique : On ne va pas se le cacher, c’est un outil politique. Ce qu’il dise c’est si vous ne votez pas pour nous, ce plan ne se réalisera pas, simplifie-t-il.

Michael Mortensen aurait aussi préféré voir des changements de zonage plus rapides : C’est un document de vision d’ensemble à un très haut niveau, ça prendra du temps avant de se concrétiser.

Il explique que les délais des démarches administratives pour obtenir un permis pour construire de nouveaux bâtiments créent un goulot d’étranglement pour la création de logements abordables.

Un homme fait du vélo devant la plage de Kitsilano à Vancouver.

Selon Peter Waldkirch, il faudrait faciliter la possibilité de construire de nouveaux logements plutôt que de rendre chaque demande de permis compliquée, comme c’est le cas à Kitsilano.

Photo : Radio-Canada / Maggie MacPherson

Il cite en exemple le cas d’une demande de rezonage pour la construction d’un bâtiment à Kitsilano de six étages qui aurait créé 35 nouvelles unités de location. Le propriétaire du terrain s’est débattu pendant huit ans pour obtenir la permission de construire.

À son avis, un véritable plan d’action aurait dû être adopté plus tôt, car on voit déjà des conséquences graves d’une politique d’aménagement inchangée depuis des décennies. Ça affecte l’âme de cette ville, ça affecte l’économie de cette ville, déplore-t-il.

Une partie du quartier West Point Grey à Vancouver

L’urbaniste Michael Mortensen avertit contre les risques de voir des familles quitter des quartiers, comme Point Grey, qui voit son artère commerciale s’éteindre lentement.

Photo : Google Maps

Il dit qu’il ne faut pas s’étonner de voir les artères commerciales de certains quartiers s’éteigner lentement, comme à Point Grey, qui se vide de ses résidents depuis quelques années.

« C’est un phénomène que je vois dans certains quartiers. J’appelle ça faire du Point-Greyisme. Je vois la perte complète de population dans Point Grey comme un avertissement assez important »

— Une citation de  Michael Mortensen, fondateur de Liveable City Planning

Plus de cohérence pour les quartiers

Jusqu’à maintenant, les règlements de la Ville ont donné beaucoup de pouvoir aux associations de quartiers. Plusieurs d’entre eux ont bloqué les changements dans leur quartier, ce qui a créé énormément de problèmes dans les 30-40 dernières années, illustre Michael Mortensen. Selon lui, il faut des buts et des aspirations qui sont communs pour tous les quartiers.

Chaque changement proposé par la ville a toujours suscité énormément de résistance de la part de propriétaires de logement, explique Peter Waldkirch.

La fin du vancouvérisme ou le vancouvérisme 2.0?

Fut une époque où le développement urbain de Vancouver était un modèle universellement envié et célébré. On vantait son mode de vie urbain sans voiture et où riches et pauvres vivaient côte à côte, un contexte qui avait été favorisé par le vancouvérisme, un concept qui suscitait l’intérêt mondial.

Un reportage de Radio-Canada sur le vancouvérisme en 2010

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Mais Stuart Smith espère voir la fin de ce modèle pour la suite du plan. Quand tu regardes de plus près ce que c’était le vancouvérisme, c’était le statu quo. Les appartements se développaient là où ils sont déjà, la densification allait là où les personnes pauvres vivent. Ça n’a jamais été un mouvement de réforme ou de remise en question, critique le directeur d’Abundant Housing Vancouver.

Michael Mortensen, pour sa part, avait énormément contribué à l’élaboration du vancouvérisme dans les années 90. C’était un succès incroyable, prendre le centre-ville, des terrains industriels abandonnés et transformer ces zones en quartiers résidentiels pour les familles d’abord. On était admiré par tout le monde entier, raconte-t-il.

Il voit ce nouveau virage comme du vancouvérisme partie 2. Ce n’est pas une rupture, croit-il. Mais il reconnaît que cette deuxième étape risque d’être plus compliquée, car il faut entreprendre des changements dans des zones déjà construites, alors que le concept d’origine impliquait des terrains inoccupés.

Source: https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1896895/plan-vancouver-urbanisme-amenagement-logement-vancouverisme.

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